Я не готов дать Вам доверенность на приём задатка. Возможна ли иная схема получения задатка, не на счёт агента, а на счет продавца?
Я Вас понимаю, уважаемый собственник. Условие выдать агенту доверенность на приём задатка может показаться необычным.
Однако, по опыту вот уже более 20 000 аукционов, гораздо больше доверия возникает к агенту — аукционисту у покупателей, когда у агента на показе объекта есть нотариально заверенная доверенность от собственника на приём задатка. Это важно по следующим причинам:
1) Выдача агенту доверенности со всей очевидностью демонстрирует, что собственник полностью доверяет своему агенту. Тогда и покупатели будут данному агенту доверять. А доверие во время торгов к агенту-аукционисту со стороны покупателей критически важно для успешного аукциона.
2) Когда есть у агента доверенность на приём задатка, при условии достижении резервной цены, от агента будет зависеть, у кого из покупателей принять задаток. Покупатели в таком случае будут слушаться агента, будут послушно записываться на просмотры, приезжать на просмотр в назначенное время, будут исправно заполнять оферты, будут следовать правилам торгов. Например, будут на связи во время торгов, будет повышать ставки и на следующее утро после торгов победитель в назначенное время без всяких проволочек внесёт задаток.
3) Если нет у агента доверенности на приём задатка, тогда возникает следующий риск для продавца: покупатель, победитель торгов, встретившись с продавцом для внесения задатка, может внезапно откатить от своего ранее сделанного предложения, может начать давить на продавца или водить продавца за нос, откладывая под всякими вроде как благовидными предлогами внесение задатка. С хорошо обученным и натренированным агентом, уполномоченным принять задаток, такие уловки не сработают, потому что агент тут же примет задаток у второго покупателя, если на 10 минут опоздает на внесение задатка покупатель номер 1. Такой решимости и буквального понимания аксиомы «покупатели — лжецы» нет у продавцов.
4) У агента-аукциониста должна быть возможность принять задаток прямо на показе у покупателя, который приходит с наличными и прямо на показе делает предложение выше резервной цены с условием остановить показы и отменить торги. Реагировать в такой ситуации следует быстро. Поэтому, у агента-аукциониста на показах должны быть все инструменты для приёма задатка: и предварительный договор купли-продажи, и доверенность на его подписание и на приём задатка, и, в идеале, счётная машинка и сейф.
5) Бывает так, что покупатель номер 2, или покупатель номер 3, или новый покупатель, который не принял по какой-либо причине участие в торгах, воспылал желанием купить объект уже после того, как покупатель номер 1 внёс задаток. В случае, если а) внесённый задаток был относительно небольшой и б) другой покупатель предлагает значительно более высокую цену за объект, правильный агент, действующий в интересах продавца, легко примет задаток у нового покупателя и после этого вернёт задаток первому покупателю. Таким образом, объект будет продан значительно дороже. Если же собственник примет задаток, то этот вариант гораздо менее вероятен, потому что у собственника могут возникнуть моральные тяготы нарушения личного обязательства по отношению к первому покупателя.
Могу привести многочисленные примеры из моей практики, подтверждающие эти тезисы.
Я Вас понимаю, уважаемый собственник. Условие выдать агенту доверенность на приём задатка может показаться необычным.
Однако, по опыту вот уже более 20 000 аукционов, гораздо больше доверия возникает к агенту — аукционисту у покупателей, когда у агента на показе объекта есть нотариально заверенная доверенность от собственника на приём задатка. Это важно по следующим причинам:
1) Выдача агенту доверенности со всей очевидностью демонстрирует, что собственник полностью доверяет своему агенту. Тогда и покупатели будут данному агенту доверять. А доверие во время торгов к агенту-аукционисту со стороны покупателей критически важно для успешного аукциона.
2) Когда есть у агента доверенность на приём задатка, при условии достижении резервной цены, от агента будет зависеть, у кого из покупателей принять задаток. Покупатели в таком случае будут слушаться агента, будут послушно записываться на просмотры, приезжать на просмотр в назначенное время, будут исправно заполнять оферты, будут следовать правилам торгов. Например, будут на связи во время торгов, будет повышать ставки и на следующее утро после торгов победитель в назначенное время без всяких проволочек внесёт задаток.
3) Если нет у агента доверенности на приём задатка, тогда возникает следующий риск для продавца: покупатель, победитель торгов, встретившись с продавцом для внесения задатка, может внезапно откатить от своего ранее сделанного предложения, может начать давить на продавца или водить продавца за нос, откладывая под всякими вроде как благовидными предлогами внесение задатка. С хорошо обученным и натренированным агентом, уполномоченным принять задаток, такие уловки не сработают, потому что агент тут же примет задаток у второго покупателя, если на 10 минут опоздает на внесение задатка покупатель номер 1. Такой решимости и буквального понимания аксиомы «покупатели — лжецы» нет у продавцов.
4) У агента-аукциониста должна быть возможность принять задаток прямо на показе у покупателя, который приходит с наличными и прямо на показе делает предложение выше резервной цены с условием остановить показы и отменить торги. Реагировать в такой ситуации следует быстро. Поэтому, у агента-аукциониста на показах должны быть все инструменты для приёма задатка: и предварительный договор купли-продажи, и доверенность на его подписание и на приём задатка, и, в идеале, счётная машинка и сейф.
5) Бывает так, что покупатель номер 2, или покупатель номер 3, или новый покупатель, который не принял по какой-либо причине участие в торгах, воспылал желанием купить объект уже после того, как покупатель номер 1 внёс задаток. В случае, если а) внесённый задаток был относительно небольшой и б) другой покупатель предлагает значительно более высокую цену за объект, правильный агент, действующий в интересах продавца, легко примет задаток у нового покупателя и после этого вернёт задаток первому покупателю. Таким образом, объект будет продан значительно дороже. Если же собственник примет задаток, то этот вариант гораздо менее вероятен, потому что у собственника могут возникнуть моральные тяготы нарушения личного обязательства по отношению к первому покупателя.
Могу привести многочисленные примеры из моей практики, подтверждающие эти тезисы.