Вопрос
У нас есть один возможный покупатель, который хочет приобрести квартиру в ипотеку, и, возможно, у него будет самое лучшее предложение. Но очень большой риск, что он эту ипотеку не получит. Если у него будет сильный отрыв от других конкурентов, и вдруг что-то не сложится, как с этим быть? При торгах говорить, что у нас лучшее предложение, например, 30 тысяч, но в ипотеку? Как поступить?
Ответ
Хороший вопрос. Риск, что могут не дать ипотеку, это риск покупателя, не ваш риск, и не собственника. Поэтому покупатель, если готов рискнуть, должен внести большой задаток. И если он не выйдет на сделку, из-за того, что ему отказали в ипотеке, он теряет задаток. Но тогда получается, что останется хоть какая-то компенсация собственнику и вам тоже за то, что сделка не закрылась, и вам придется заново искать покупателя. Если покупатель, у которого ипотека, не готов рисковать и вносить задаток, в этом случае, вы не допускаете его до торгов.
Если два покупателя дают примерно одинаковую сумму собственнику по итогам торгов, но у одного из них, допустим, ипотека, а другого живые деньги, это уже должно быть решение собственника. Он, может быть, выберет того, у кого живые деньги, чем того, кто дает больше, но у которого ипотека. Или он может выбрать того, у кого ипотека, потому что он больше денег предлагает. Но в любом случае оба должны внести задатки. Все риски несет покупатель.
Не нужно брать ни у кого задаток до того, как вы провели торги. Задаток берете только у победителя, просто вы их предупреждаете всех, и в правилах торгов это должно быть прописано, и по телефону и на показах вы все это проговариваете: если вы, Уважаемый покупатель, будете признаны победителем, вам нужно будет внести задаток. В понедельник в 10 утра, например, по итогам торгов у победителя примем задаток.
Если он говорит: у меня ипотека, и я не уверен, дадут мне ее или нет, вы говорите: это ваш риск, вы в этом случае потеряете задаток, но вы можете участвовать в торгах при условии, что вы внесете задаток, если станете победителем.
Далее. Если у вас один покупатель дает 30 тысяч долларов, а у него ипотека, а другой, например, 27 тысяч долларов, но у него живые деньги, вы говорите номеру два, что ваш номер один, хоть и дает больше денег, но у него ипотека. «Возможно, собственник выберет вас, давайте вы будете запасным вариантом по вашей цене 27 тысяч долларов. Если номер один не приедет в назначенный час в наш офис внести задаток, то мы вам отдадим по вашей цене»
Понимаете, безотносительно ипотеки, у нас регламент один и тот же. У нас всегда должен быть номер два, а то и номер три. Если номер один передумал, то неважно, ипотека у него или нет. Если он не тот, за кого себя выдавал, мы тогда идем к номеру два. А номер два должен быть наготове, он должен знать, что возможен такой вариант, что номер один не захочет или передумает, или собственник не захочет ему продавать. И в последнюю минуту номер два займет его место.
Ответ, который я дал, и правила торгов – они не изменились, и как раз и предусматривают тот момент, что ипотеку могут не выдать. Человек, который внес большой задаток, все равно найдет деньги, чтобы задаток не потерять. Он либо обратиться в 10 банков, либо выберет другой взамен того, который передумал давать, либо больше сделает первоначальный платеж, либо что-то продаст, чтобы найти деньги из других источников, или займет у мамы и т.д. В любом случае это риски покупателя.
Если брать авансы, то это рискованно, для вас и для собственника. А если брать задатки, то проблема сама собой решена, это риск покупателя.
У нас есть один возможный покупатель, который хочет приобрести квартиру в ипотеку, и, возможно, у него будет самое лучшее предложение. Но очень большой риск, что он эту ипотеку не получит. Если у него будет сильный отрыв от других конкурентов, и вдруг что-то не сложится, как с этим быть? При торгах говорить, что у нас лучшее предложение, например, 30 тысяч, но в ипотеку? Как поступить?
Ответ
Хороший вопрос. Риск, что могут не дать ипотеку, это риск покупателя, не ваш риск, и не собственника. Поэтому покупатель, если готов рискнуть, должен внести большой задаток. И если он не выйдет на сделку, из-за того, что ему отказали в ипотеке, он теряет задаток. Но тогда получается, что останется хоть какая-то компенсация собственнику и вам тоже за то, что сделка не закрылась, и вам придется заново искать покупателя. Если покупатель, у которого ипотека, не готов рисковать и вносить задаток, в этом случае, вы не допускаете его до торгов.
Если два покупателя дают примерно одинаковую сумму собственнику по итогам торгов, но у одного из них, допустим, ипотека, а другого живые деньги, это уже должно быть решение собственника. Он, может быть, выберет того, у кого живые деньги, чем того, кто дает больше, но у которого ипотека. Или он может выбрать того, у кого ипотека, потому что он больше денег предлагает. Но в любом случае оба должны внести задатки. Все риски несет покупатель.
Не нужно брать ни у кого задаток до того, как вы провели торги. Задаток берете только у победителя, просто вы их предупреждаете всех, и в правилах торгов это должно быть прописано, и по телефону и на показах вы все это проговариваете: если вы, Уважаемый покупатель, будете признаны победителем, вам нужно будет внести задаток. В понедельник в 10 утра, например, по итогам торгов у победителя примем задаток.
Если он говорит: у меня ипотека, и я не уверен, дадут мне ее или нет, вы говорите: это ваш риск, вы в этом случае потеряете задаток, но вы можете участвовать в торгах при условии, что вы внесете задаток, если станете победителем.
Далее. Если у вас один покупатель дает 30 тысяч долларов, а у него ипотека, а другой, например, 27 тысяч долларов, но у него живые деньги, вы говорите номеру два, что ваш номер один, хоть и дает больше денег, но у него ипотека. «Возможно, собственник выберет вас, давайте вы будете запасным вариантом по вашей цене 27 тысяч долларов. Если номер один не приедет в назначенный час в наш офис внести задаток, то мы вам отдадим по вашей цене»
Понимаете, безотносительно ипотеки, у нас регламент один и тот же. У нас всегда должен быть номер два, а то и номер три. Если номер один передумал, то неважно, ипотека у него или нет. Если он не тот, за кого себя выдавал, мы тогда идем к номеру два. А номер два должен быть наготове, он должен знать, что возможен такой вариант, что номер один не захочет или передумает, или собственник не захочет ему продавать. И в последнюю минуту номер два займет его место.
Ответ, который я дал, и правила торгов – они не изменились, и как раз и предусматривают тот момент, что ипотеку могут не выдать. Человек, который внес большой задаток, все равно найдет деньги, чтобы задаток не потерять. Он либо обратиться в 10 банков, либо выберет другой взамен того, который передумал давать, либо больше сделает первоначальный платеж, либо что-то продаст, чтобы найти деньги из других источников, или займет у мамы и т.д. В любом случае это риски покупателя.
Если брать авансы, то это рискованно, для вас и для собственника. А если брать задатки, то проблема сама собой решена, это риск покупателя.